مهریه اموال غیر منقول (خانه، زمین) | چگونه اجرا میشود؟
فهرست مطالب
مهریه غیر منقول چیست؟
مهریه غیر منقول به مالی گفته میشود که در عرف و قانون، قابلیت جابجایی ندارد و شامل املاک و مستغلات مانند خانه، آپارتمان، زمین، باغ، ویلا و هرگونه عرصه و اعیان ثبت شده میشود. بر خلاف مهریه منقول (مانند سکه، وجه نقد یا طلا)، اجرای مهریه از اموال غیر منقول فرآیندهای حقوقی و ثبتی خاص خود را دارد که به دلیل ماهیت این اموال، پیچیدگیهای بیشتری پیدا میکند.
تعریف قانونی و ماهیت آن
بر اساس ماده ۲۰ قانون مدنی، هر مالی که از محلی به محل دیگر قابل نقل و انتقال نباشد، غیر منقول نامیده میشود. اگر در سند ازدواج، مهریه زوجه عین یک ملک (مثلاً “یک باب منزل مسکونی با پلاک ثبتی ۱۲۳ فرعی از ۴۵ اصلی”) یا معادل ارزش آن ملک تعیین شده باشد، آن مهریه از نوع غیر منقول است. در چنین حالتی، زوجه از همان ابتدا حق عینی بر آن ملک پیدا میکند و میتواند برای مطالبه آن اقدام کند.
تفاوت با مهریه عندالمطالبه و عندالاستطاعه
ماهیت غیر منقول بودن مهریه با شرایط عندالمطالبه یا عندالاستطاعه بودن آن متفاوت است. مهریه غیر منقول میتواند هم عندالمطالبه باشد (یعنی به محض مطالبه زوجه، زوج مکلف به پرداخت آن است) و هم عندالاستطاعه (یعنی پرداخت آن منوط به تمکن مالی زوج است). اما در هر دو حالت، اگر ملک خاصی به عنوان مهریه تعیین شده باشد، شیوه مطالبه و اجرای آن بر مبنای قوانین مربوط به اموال غیر منقول خواهد بود.
مبنای قانونی مطالبه مهریه از اموال غیر منقول
مطالبه مهریه، چه از نوع منقول و چه غیر منقول، یکی از حقوق قانونی و شرعی زوجه است که در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران به صراحت از آن حمایت شده است. ماده ۱۰۸۲ قانون مدنی مقرر میدارد: «به مجرد عقد، زن مالک مهر میشود و میتواند هر نوع تصرفی که بخواهد در آن بنماید.» این ماده اساس مالکیت زن بر مهریه را تبیین میکند.
قانون مدنی و آییننامهها
علاوه بر قانون مدنی، قوانین و آییننامههای اجرایی دیگری نیز وجود دارند که فرآیند مطالبه مهریه از اموال غیر منقول را شکل میدهند. مهمترین آنها شامل قانون اجرای احکام مدنی، قانون ثبت اسناد و املاک، و آییننامههای مربوط به اجرای مهریه از طریق دوایر اجرای ثبت هستند. این قوانین مسیرهای مختلفی را برای زوجه فراهم میآورند تا بتواند حق خود را وصول کند.
حقوق زوجه بر اموال زوج
در صورتی که مهریه به صورت وجه نقد یا سکه باشد و زوج تمکن مالی نداشته باشد یا از پرداخت امتناع ورزد، زوجه میتواند کلیه اموال و داراییهای زوج، از جمله اموال غیر منقول او را برای توقیف و فروش به منظور تأمین مهریه معرفی کند. این حق توقیف شامل هر مالی است که به نام زوج باشد، مگر اموال مستثنیات دین (مانند منزل مسکونی مورد نیاز برای سکونت، ابزار کار و…). اما اگر خود ملک خاصی به عنوان مهریه تعیین شده باشد، وضعیت متفاوت است و زوجه میتواند مستقیماً برای تملک یا فروش همان ملک اقدام کند.
مراحل گام به گام مطالبه و اجرای مهریه از اموال غیر منقول
مسیر اجرای مهریه غیر منقول (اینفوگرافیک متنی)
گام ۱
انتخاب مرجع (دادگاه/اجرای ثبت)
گام ۲
شناسایی و توقیف اموال
گام ۳
کارشناسی، ارزیابی و مزایده
گام ۴
انتقال سند یا دریافت وجه
گام اول: مراجعه به دادگاه یا اجرای ثبت
اولین قدم برای مطالبه مهریه غیر منقول، انتخاب مرجع صالح است. زوجه میتواند یکی از دو مسیر دادگاه یا اجرای ثبت را برگزیند:
- مراجعه به دادگاه خانواده: با تقدیم دادخواست مطالبه مهریه به دادگاه خانواده، مراحل قانونی آغاز میشود. این مسیر معمولاً زمانی انتخاب میشود که مهریه عندالاستطاعه باشد یا زوجه همزمان درخواستهای دیگری (مثل طلاق) داشته باشد.
- مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک: در صورتی که سند ازدواج رسمی باشد، زوجه میتواند مستقیماً به دفترخانهای که عقد در آن جاری شده یا اداره اجرای ثبت محل، مراجعه کرده و تقاضای صدور اجرائیه مهریه را نماید. این روش معمولاً سریعتر است، به خصوص اگر مهریه عندالمطالبه باشد.
مدارک لازم: معمولاً شامل اصل سند ازدواج، شناسنامه و کارت ملی زوجه است.
گام دوم: توقیف اموال غیر منقول
پس از صدور حکم یا اجرائیه، نوبت به شناسایی و توقیف اموال زوج میرسد. این مرحله حیاتی است تا زوج نتواند اموال خود را منتقل یا مخفی کند.
- شناسایی ملک: زوجه باید اطلاعات دقیق ملک (مانند آدرس و پلاک ثبتی) را به مرجع قضایی یا ثبتی ارائه دهد. در صورت عدم اطلاع، میتواند از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام اموال زوج را درخواست کند.
- دستور موقت و تأمین خواسته: در مسیر دادگاه، زوجه میتواند قبل از صدور حکم نهایی، درخواست تأمین خواسته (توقیف اموال) کند تا جلوی انتقال ملک گرفته شود.
- آثار توقیف: با توقیف ملک، زوج از هرگونه نقل و انتقال قانونی آن منع میشود و ملک برای پرداخت مهریه توقیف میماند.
برای اطلاعات بیشتر درباره توقیف اموال، میتوانید به مقاله “نحوه توقیف اموال بابت مهریه” مراجعه کنید.
گام سوم: ارزیابی و مزایده ملک
پس از توقیف ملک، نوبت به تعیین ارزش آن و فروش برای تأمین مهریه میرسد.
- کارشناسی ملک: کارشناس رسمی دادگستری (یا کارشناس ثبت) ملک را بازدید و ارزشگذاری میکند. هزینه کارشناسی ابتدا توسط زوجه پرداخت میشود و در صورت وصول مهریه، از زوج دریافت میگردد.
- نحوه برگزاری مزایده: پس از تعیین ارزش، ملک از طریق مزایده عمومی به فروش گذاشته میشود. این مزایده با اطلاعرسانی قبلی و حضور نماینده دادسرا یا اداره ثبت برگزار میگردد.
- اولتیماتوم به زوج: در این مرحله به زوج فرصت داده میشود تا مهریه را پرداخت کند و از مزایده ملک جلوگیری نماید.
گام چهارم: انتقال سند یا دریافت وجه
پس از فروش ملک در مزایده، مبلغ حاصل از فروش به ترتیب قانونی برای پرداخت مهریه و سایر هزینهها تخصیص مییابد.
- تملک یا دریافت سهم: اگر زوجه تنها خریدار ملک در مزایده باشد و ارزش ملک معادل یا کمتر از مهریه او باشد، میتواند ملک را به نام خود منتقل کند. در غیر این صورت، از مبلغ فروش ملک، مهریه خود را دریافت میکند و مابقی به زوج بازگردانده میشود.
- انتقال سند: پس از وصول مهریه از طریق فروش ملک، سند رسمی ملک جدید به نام خریدار یا زوجه (در صورت تملک) صادر میگردد.
جدول مقایسه: اجرای مهریه از طریق دادگاه و ثبت
| ویژگی | مسیر اجرای ثبت / مسیر دادگاه |
|---|---|
| مرجع رسیدگی | دفاتر اسناد رسمی/اداره ثبت اسناد و املاک / دادگاه خانواده |
| سرعت اجرا | معمولاً سریعتر (در صورت عدم اعتراض) / معمولاً طولانیتر (به دلیل نیاز به رسیدگی قضایی) |
| هزینهها | کمترا از دادگاه در ابتدا / بیشتر (شامل هزینه دادرسی، کارشناسی و…) |
| محدودیتها | فقط برای مهریه عندالمطالبه و سند رسمی / برای انواع مهریه (عندالمطالبه، عندالاستطاعه) |
| امکان اعسار | امکان توقف اجرای ثبتی با ارائه دادخواست اعسار در دادگاه / امکان توقف اجرا با اثبات اعسار در همان دادگاه |
چالشها و نکات مهم در اجرای مهریه از اموال غیر منقول
-
عدم مالکیت زوج یا انتقال ملک قبل از توقیف:
یکی از بزرگترین چالشها، زمانی است که زوج پیش از اقدام زوجه برای توقیف، ملک را به شخص دیگری منتقل کرده باشد. در این صورت، زوجه باید ابطال معامله صوری را از دادگاه درخواست کند که فرآیندی پیچیده و زمانبر است. -
مواجه با بدهیهای دیگر زوج (رهن، توقیفهای قبلی):
اگر ملک در رهن بانک یا مورد توقیف سایر طلبکاران باشد، اولویت پرداخت با طلبکاران قبلی است و زوجه تنها میتواند مازاد ارزش ملک بر بدهیهای قبلی را دریافت کند. این امر میتواند وصول مهریه را با مشکل مواجه سازد. -
طولانی شدن فرآیند:
فرآیند توقیف، کارشناسی، مزایده و انتقال سند ملک ممکن است ماهها یا حتی سالها به طول بینجامد. صبر و پیگیری مستمر در این مسیر ضروری است. -
لزوم کارشناسی دقیق:
ارزشگذاری صحیح ملک توسط کارشناس رسمی اهمیت بالایی دارد. اعتراض به نظر کارشناس و درخواست کارشناسی مجدد میتواند فرآیند را طولانی کند، اما برای حصول اطمینان از ارزشگذاری عادلانه ضروری است. -
مستثنیات دین:
منزل مسکونی که تنها محل سکونت زوج باشد و در شأن او باشد، جزء مستثنیات دین محسوب شده و قابل توقیف برای مهریه نیست، مگر اینکه زوج ملک دیگری برای سکونت داشته باشد یا ارزش ملک بسیار بیشتر از شأن او باشد. در این موارد، بخش مازاد آن پس از تأمین مسکن زوج، قابل توقیف است.
سوالات متداول (FAQ)
آیا میتوان کل خانه را بابت مهریه توقیف کرد؟
بله، اگر خانه تنها مال زوج نباشد و یا ارزش آن متناسب با مهریه باشد، میتوان آن را به طور کامل توقیف کرد. اما اگر خانه جزء مستثنیات دین باشد (یعنی تنها سرپناه و محل سکونت زوج در شأن او باشد)، توقیف آن ممکن نیست، مگر اینکه مازاد بر شأن زوج باشد که در این صورت فقط مازاد قابل توقیف است.
اگر ملک در رهن بانک باشد، تکلیف چیست؟
در صورتی که ملک در رهن بانک یا سایر نهادها باشد، حقوق مرتهن (بانک) بر حقوق زوجه مقدم است. زوجه میتواند مازاد ارزش ملک بر میزان بدهی رهن را برای مهریه توقیف کند. به عبارت دیگر، ابتدا طلب بانک پرداخت میشود و اگر چیزی باقی ماند، مهریه از آن تأمین خواهد شد.
چقدر طول میکشد تا مهریه از ملک دریافت شود؟
مدت زمان وصول مهریه از طریق اموال غیر منقول بسیار متغیر است و به عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله: انتخاب مرجع (دادگاه یا ثبت)، همکاری یا عدم همکاری زوج، وجود بدهیهای دیگر روی ملک، تعداد مراحل کارشناسی و مزایده و اعتراضات احتمالی. این فرآیند میتواند از چند ماه تا چند سال به طول بینجامد.
آیا مهریه غیر منقول قابل تقسیط است؟
اگر ملک به عنوان عین مهریه تعیین شده باشد و زوجه مطالبه تملک آن را داشته باشد، تقسیط موضوعیت ندارد. اما اگر مهریه به صورت وجه نقد یا سکه باشد و از طریق فروش ملک وصول شود، زوج میتواند دادخواست اعسار از پرداخت مهریه را تقدیم کند و در صورت اثبات اعسار، دادگاه میتواند مهریه را به صورت اقساطی تعیین کند.
نتیجهگیری
اجرای مهریه از اموال غیر منقول، به دلیل ماهیت خاص این اموال و پیچیدگیهای حقوقی و ثبتی، نیازمند آگاهی و دقت فراوان است. زوجه با انتخاب مسیر صحیح (دادگاه یا اجرای ثبت) و پیگیری منظم مراحل، میتواند به حق قانونی خود دست یابد. شناسایی دقیق اموال، اقدام سریع برای توقیف، و در نظر گرفتن چالشهایی مانند مستثنیات دین یا وجود بدهیهای دیگر، از نکات کلیدی در این فرآیند است. در هر گام، مشاوره با یک وکیل متخصص خانواده میتواند به تسریع و کارآمدی روند کمک شایانی نماید و از بروز اشتباهات احتمالی جلوگیری کند. برای دریافت مشاوره تخصصی، میتوانید با کارشناسان حقوقی در تماس باشید.
