Ёсць тры прычыны, па якіх жыллёвы крызіс працягваецца ў Аўстраліі, але вы не пачуеце пра іх у асноўных СМІ. Том Орэн устанаўлівае рэкорд.
Маленькі брудны сакрэт нумар адзін: пазыкі з пераменнымі працэнтамі і «эфект трампліна»
Працэнтныя стаўкі адыгрываюць вырашальную ролю ў сучаснай жыллёвай праблеме. Пасля павышэння працэнтных ставак мы чуем паведамленні ў СМІ аб сем'ях, якія пакутуюць з-за павелічэння выплат па іпатэцы і арэнднай плаце, і аб пакупніках першага жылля, якія аказваюцца выключанымі з рынку.
Але мы таксама чуем ад арэндадаўцаў, якія настойваюць на тым, што збанкрутуюць, калі не падвысяць арэндную плату. Потым, праз некалькі месяцаў, мы чуем паведамленні пра рэкордныя прыбыткі банка. Дзіўна ці не так? Адзін сектар грамадства пакутуе, а іншы атрымлівае выгаду. Большасць з нас мяркуе, што гэта непазбежная асаблівасць нашай сістэмы свабоднага прадпрымальніцтва, але гэта не так. У сістэме адбыўся збой.
Рынкі нерухомасці і фінансы ў Аўстраліі ненаўмысна ствараюць цыклы ўздыму і спаду, і працэнтныя стаўкі з'яўляюцца ключавым фактарам, асабліва зменныя працэнтныя стаўкі, якія банкі спаганяюць па большасці жыллёвых крэдытаў. Яны выклікаюць тое, што я называю «эфект трампліна».
Выгіб «трампліна» ўніз адбываецца, калі працэнтныя стаўкі вельмі нізкія. На гэтым этапе банкі максымізуюць свае прыбыткі, выдаючы ў доўг як мага большыя сумы (звычайна па зменных працэнтных стаўках), а доступ да гэтых крэдытаў дазваляе пакупнікам жылля павышаць цэны. Што забяспечвае рух трампліна ўверх. Паколькі цэны на жыллё працягваюць расці, пакупнікам нерухомасці патрэбны яшчэ большыя крэдыты, і банкі з задавальненнем іх прадастаўляюць, бо ведаюць, што большыя крэдыты прывядуць да яшчэ большых коштаў на нерухомасць і яшчэ большых крэдытаў.
Але ўсё, што расце, павінна падаць, і цэны на нерухомасць не адрозніваюцца. У рэшце рэшт, цэны вырастаюць за любы рацыянальны ўзровень, і (як гэта адбываецца на фондавым рынку) некаторыя пакупнікі разумеюць, што прыйшоў час сыходзіць. Калі гэта адбываецца, цэны падаюць або, як часам здараецца, стагнуюць на працягу некалькіх гадоў, пакуль астатняя эканоміка не дагоніць іх. Гэта адскок трампліна ўніз.
Працэнтныя стаўкі важныя, таму што найбольш важным фактарам пры куплі нерухомасці з'яўляецца не цана нерухомасці, а памер штомесячнай выплаты па іпатэцы. Калі працэнтныя стаўкі нізкія, пагашэнні выглядаюць зманліва нізкімі, і чалавечая схільнасць засяроджвацца на сучаснасці і скідаць з рахункаў будучыню азначае, што многія пакупнікі паддаюцца гэтаму падману.
Але банкі ведаюць, што яны заўсёды могуць павысіць зменныя стаўкі, калі ўмовы зменяцца, і нават іх фіксаваныя пазыкі фіксуюцца толькі на працягу абмежаванага часу, пасля чаго яны могуць заблакаваць для кліентаў значна больш высокія стаўкі. Незалежна ад таго, у які бок будуць ісці працэнтныя стаўкі, банкі заўсёды знойдуць спосаб атрымаць выгаду.
Каб пазбегнуць эфекту трампліна, патрабуецца большая стабільнасць працэнтных ставак па іпатэчных крэдытах, каб часова нізкія стаўкі больш не стымулявалі няўстойлівыя цэнавыя бурбалкі. Іпатэчныя крэдыты са зменнай стаўкай аказваюць увесь ціск на пазычальніка, у той час як доўгатэрміновыя крэдыты з фіксаванай стаўкай аказваюць гэты ціск на банкі. Калі мы задаем простае пытанне: “Хто лепш за ўсё можа прыняць доўгатэрміновую фінансавую рызыку?” адказ відавочны: банкі.
Цалкам магчыма, што банкі ўсталёўваюць фіксаваныя доўгатэрміновыя стаўкі, каб пазбегнуць эфекту трампліна, таму што гэта тое, што адбываецца ў ЗША. Фіксаваныя стаўкі могуць не вырашыць усе праблемы на рынку жылля, але яны будуць добрым першым крокам. Стабільныя працэнтныя стаўкі будуць менш стымулам для пакупнікоў пазычаць вялікія сумы, калі працэнтныя стаўкі нізкія, і, такім чынам, будзе менш стымулаў падымаць цэны на жыллё.
Але стабільнасць працэнтных ставак – гэта апошняе, чаго хочуць банкі. Аўстралійскія банкі стварылі ўражанне, што зменныя працэнтныя стаўкі лепш для пакупнікоў жылля, таму што яны могуць зэканоміць грошы, калі стаўкі нізкія, але ніхто не кажа ім, што гэтыя крэдыты з нізкімі працэнтамі павышаюць кошты, якія ў канчатковым выніку каштуюць усім даражэй.
Яны таксама не кажуць нам, што рост коштаў на жыллё з'яўляецца выдатным спосабам для банкаў павялічыць свае прыбыткі, таму што яны могуць пазычаць большыя сумы на тыя ж дамы. Вядома, дробным шрыфтам сказана, што банкі могуць падняць працэнтныя стаўкі па зменных крэдытах у любы момант, але каго гэта хвалюе, калі страх страціць пачатак таргоў за дом вашай мары?
У рэшце рэшт, эфект трампліна дае банкам большыя крэдыты пад больш высокія працэнтныя стаўкі, таму мы ўвесь час чуем, што банкі адзін за адным атрымлівалі рэкордныя прыбыткі. Цяперашняя сістэма дазваляе ім рабіць гэта незалежна ад таго, што адбываецца з працэнтнымі стаўкамі – і ўсё за кошт аўстралійскіх байцоў.
Маленькі брудны сакрэт нумар два: спекуляцыя прагнымі гаспадарамі, у тым ліку рэлігійнымі арганізацыямі
Арэндная плата звязана з цэнамі на нерухомасць праз працэнты, якія арэндадаўцы павінны плаціць за свае пазыкі. Чым большая пазыка або чым вышэйшая працэнтная стаўка, тым большую арэндную плату яны павінны браць – ці так нам кажуць.
Але не ўсе арэндныя стаўкі прывязаныя да пагашэння крэдыту. Няма грамадскага кантролю або юрыдычнага абмежавання сумы прыбытку, якую арэндадаўца можа атрымаць ад здачы ў арэнду маёмасці. Незалежна ад іх фактычных выдаткаў, яны могуць свабодна спаганяць дзеючы рынкавы курс, які вызначаецца попытам і прапановай арэнднага жылля.
Вядома, найбольш уразлівыя арэндадаўцы, таму калі працэнтныя стаўкі вырастуць, у іх не застанецца іншага выйсця, акрамя як павысіць арэндную плату. Аднак гэта іншая гісторыя для арэндадаўцаў, чые выдаткі меншыя за арэндную плату, якую яны атрымліваюць. Яны знаходзяцца ў тым, што я называю «зонай прыбытку», таму яны гэтага не робяць трэба працягваць павышаць арэндную плату. Пакуль арэндная плата, якую яны спаганяюць, на 10% або больш перавышае іх выдаткі, арэндадаўца будзе атрымліваць прыстойны прыбытак, але нішто не перашкаджае ім зарабляць больш, пакуль іх прыбытак не стане «звышпрыбыткам».
Мне не ўдалося знайсці лічбы, якія паказваюць долю арэнднай нерухомасці, якая знаходзіцца ў зонах «прыбытку» або «звышпрыбытку», але большасць арэнднай нерухомасці, якая знаходзіцца ва ўласнасці дзесяць і больш гадоў, адпавядаюць патрабаванням (і я падазраю, што пераважная большасць трапляе ў гэтую катэгорыю).
Гэта заснавана на некаторай ўнутранай інфармацыі, якую я атрымаў шмат гадоў таму аб Англіканскай Царкве ад сябра, бацька якога быў бухгалтарам Царквы. Ён сказаў мне, што англіканская царква была адным з найбуйнейшых арэндадаўцаў Сіднэя і што яна валодае сотнямі (на сённяшні дзень, магчыма, тысячамі) маёмасці, большасць з якіх была набыта праз завяшчанне. І я падазраю, што многія іншыя цэрквы знаходзяцца ў той жа лодцы.
Калі маёмасць знаходзіцца ў поўнай уласнасці, сціплая арэндная плата ў памеры 500 долараў у тыдзень прынясе валавы прыбытак у 26 000 долараў у год. Калі мы выкажам здагадку, што плата за кіраванне складае 10 % (2600 долараў), тарыфы ў памеры 2000 долараў у год і выдаткі на тэхнічнае абслугоўванне каля 4000 долараў ЗША, гэта дасць чысты прыбытак у памеры 17 400 долараў ЗША, што дае каэфіцыент чыстага прыбытку (NPR) амаль на 70 % (калі NPR роўны 20% лічыцца высокім).
І паколькі плата за кіраванне маёмасцю складае працэнт ад арэнднай платы, менеджэры нерухомасці працягваюць ціснуць на арэндадаўцаў, каб яны павялічылі арэндную плату. Гэта сістэма, якая не можа не павялічваць арэндную плату.
Гэтыя цэрквы і любы арэндадаўца, які валодае некалькімі недарагімі аб'ектамі, хутчэй за ўсё, апынуцца ў «зоне прыбытку» і, такім чынам, будуць больш-менш застрахаваны ад болю павышэння працэнтных ставак. Ім не трэба павышаць арэндную плату, але яны робяць гэта так, каб яны маглі максымізаваць свае даходы (якія ў выпадку рэлігійных устаноў не абкладаюцца падаткам).
Тым не менш, многія меншыя арэндадаўцы знаходзяцца ў адной лодцы, і менеджэры нерухомасці, якім плацяць частку арэнднай платы, якую яны збіраюць, заклікаюць працягваць павышаць арэндную плату. І паколькі ніхто, акрамя арэндадаўца і Аўстралійскай падатковай службы (ATO), ніколі не будзе дакладна ведаць, колькі прыбытку яны атрымліваюць, іх ніколі нельга абвінаваціць у бязлітаснай спекуляцыі – нават калі яны ёсць.
Вось чаму рыдальныя гісторыі пра памешчыкаў, якія змагаюцца, уводзяць у зман – і чаму мы павінны сумнявацца ў дабрачыннай прыродзе многіх рэлігійных устаноў.
Маленькі брудны сакрэт нумар тры: механізм адмоўнай зваротнай сувязі
У той час як многія інвестары ў нерухомасць валодаюць толькі адной арэнднай нерухомасцю, іншыя ў выніку валодаюць многімі. Тым не менш, большасць з іх захоўвае сваю нерухомасць толькі да таго часу, пакуль яны могуць даць ім магчымасць адмоўнай перадачы – у той час як іх даходы прыцягваюць высокія, гранічныя стаўкі падатку. Гэтая падатковая перавага звычайна змяншаецца, калі яны выходзяць на пенсію, таму іх часта распрадаюць, каб забяспечыць добрыя грошы.
Купіць першую нерухомасць у арэнду проста. Інвестар проста бярэ пазыку пад працэнты, што азначае, што асноўная сума пазыкі не пагашаецца. Аднак уся сума пагашэння не абкладаецца падаткам, што дае ім максімальную падатковую льготу. Гэта палёгка азначае, што кошт іх штомесячных плацяжоў дзеліцца паміж імі, іх арандатарамі і АТА – што з'яўляецца вельмі танным спосабам набыцця нерухомасці.
У той час як пазыка толькі пад працэнты дзейнічае, інвестар павінен плаціць толькі некалькі сотняў долараў у месяц (магчыма, менш за 100 або 200 долараў у тыдзень), і прыкладна праз пяць гадоў ён можа чакаць, што арэндная плата і кошт маёмасці вырастуць. павялічыліся (дастаткова, каб даць ім значны капітал).
Напрыклад, нерухомасць, набытая за 500 000 долараў дзесяць гадоў таму, сёння можа каштаваць 1 000 000 долараў. Яе можна прадаць і пазыку пагасіць, а астатнія грошы пойдуць інвестару. Вядома, ім давядзецца плаціць падатак на прырост капіталу са свайго прыбытку, але іх нечаканы прыбытак будзе абкладацца падаткам толькі ў памеры 50% ад іх гранічнай стаўкі падатку на прыбытак.
Аднак пазыкі толькі пад працэнты звычайна толькі часовыя, і пазыка ў канчатковым выніку стане пазыкай «асноўная сума і працэнты», што азначае, што частка кожнага штомесячнага плацяжу ідзе на пагашэнне асноўнай сумы. І, паколькі гэтая частка не мае права на адмоўную перадачу, арэндадаўца не можа зэканоміць столькі падатку. Акрамя таго, з-за таго, што маёмасць павольна акупляецца, а арэндная плата вырасла, «страты» інвестара ў канчатковым выніку ператворацца ў прыбытак, таму маёмасць будзе накіравана пазітыўна і больш не будзе падпадаць пад падатковы вылік.
Але ёсць просты спосаб для інвестара працягваць патрабаваць выліку з адмоўнай запазычанасці, які заключаецца ў тым, каб узяць яшчэ адну пазыку, каб купіць іншую арэндную нерухомасць. Іншымі словамі, па меры пагашэння кожнай іпатэкі падатковая сістэма “прымушае” негатыўных удзельнікаў купляць больш аб'ектаў нерухомасці, таму так шмат інвестараў у нерухомасць у выніку валодаюць некалькімі аб'ектамі нерухомасці. Падатковая сістэма стварае самастойны цыкл пакупкі нерухомасці, і па меры таго, як усё больш падаткаплацельшчыкаў становяцца на гэтую бегавую дарожку, запатрабавана больш дамоў і кошты вымушаныя расці.
Паспрабуйце прачытаць пра гэтыя сакрэты ў іншым месцы.
Том Орэн – дырэктар школы на пенсіі.
Звязаныя артыкулы
Падтрымайце незалежную журналістыку. Падпішыцеся на ІА.
